עדכוני פסיקה: אפריל 2023

פברואר 2, 2024

בר"מ 8267/20 מנהל הארנונה בעיריית תל אביב נ' שובל ניהול השקעות בע"מ (אתר בית המשפט העליון, 24.4.2023)

השאלה המשפטית
האם ניתן לסווג "נכס ריק" לצרכי ארנונה בסיווג "בית תוכנה", ככל שזה אינו מנוגד להיתר הבנייה של הנכס, או שמא תחולת סיווג זה מוגבלת אך למקרים שבהם נעשה בנכס שימוש בפועל?

העובדות

שובל ניהול השקעות בע"מ (להלן: "המשיבה") החזיקה ב-4 נכסים המצויים בעיר תל-אביב-יפו והמשמשים בפועל כ"נכסים ריקים" החל מחודש אוקטובר בשנת 2017 וכלה בחודש יולי בשנת 2018 (להלן: "התקופה הנטענת לפטור"). לאחר שהשגת המשיבה בגין התקופה הנטענת לפטור נדחתה על-ידי מנהל הארנונה בתל-אביב-יפו (להלן: "מנהל הארנונה" או "המערער"), המשיבה הגישה ערר לוועדת הערר לענייני ארנונה כללית שליד עיריית תל-אביב-יפו (להלן: "ועדת הערר"), במסגרתו, נטען: (א) כי המשיבה זכאית לפטור מתשלום ארנונה בגין אחד מן הנכסים, אשר נוכח שיפוצים שהתקיימו בו לא היה ראוי לשימוש במשך אותה תקופה; וכן (ב) כי הסיווג הזול ביותר לנכסים בעודם ריקים הוא סיווג המשנה "בית תוכנה".
ועדת הערר קיבלה את הערר באופן חלקי וקבעה, כי המשיבה זכאית לפטור מתשלום ארנונה בגין חלק מן התקופה הנטענת לפטור, זאת, נוכח היקף השיפוצים (במובחן מהיות "הנכס ריק", כשלעצמו) שביצעה המשיבה באחד הנכסים. ואולם, ועדת הערר דחתה את טענת המשיבה באשר לסיווג הזול ביותר, זאת, בהסתמך על עניין בר"ם 991/16 אפריקה ישראל להשקעות בע"מ נ' עיריית תל-אביב-יפו (5.8.2018) (להלן: "הלכת אפריקה ישראל"), שם, נקבע, כי לצרכי ארנונה, יש לסווג נכס לפי השימוש שנעשה בו בפועל.
על קביעה זו של ועדת הערר, הוגש ערעור לבית המשפט לעניינים מנהליים, אשר קיבל את הערעור על בסיס ההנמקה, כי "הסיווג "בית תוכנה" נכלל בסל השימושים האפשריים לפי היתר הבנייה של הנכסים, אף שאינו מנוי בו במפורש, וכי ניתן לסווג 'נכס ריק' בסיווג זה. משכך, ובהיותו הסיווג הזול ביותר מבין הסיווגים האפשריים – יש לסווג את הנכסים כ"בתי תוכנה" לצרכי ארנונה".
על פסק-הדין שניתן מאת בית המשפט לעניינים מנהליים, הוגשה בקשת רשות ערעור אשר הוחלט לדון בה כאילו ניתנה רשות והוגש ערעור על-פי הרשות שניתנה.

טענות המערער:

מחזיק ב"נכס ריק" אינו יכול ליהנות מסיווג שמזכה בתעריף מוזל ושתכליתו לעודד שימושים מסוימים, שכן סיווג זה מחייב כי השימוש האמור יתקיים בפועל בנכס, וזאת אף אם הסיווג איננו מנוגד לייעודו התכנוני של הנכס.
סיווג נכסים כ"בתי תוכנה" מותנה בכך שהפעילות העיקרית שנעשית בנכס היא ייצור תוכנה, ומשכך אין לסווג "נכס ריק", שאין בו כל פעילות ולא כל שכן ייצור תוכנה.
יש לבחון את שאלת סיווגו של נכס לפי אמות המידה והעקרונות המנחים מתחום דיני הארנונה, לצד שאיבת נורמות תכנוניות מתחום דיני התכנון והבנייה. על כן, אין לסווג לצרכי ארנונה "נכסים ריקים" בסיווגי משנה, שכן סיווגים אלה הם תלויי שימוש בפועל, לרבות הסיווג "בית תוכנה".

טענות המשיבה:

סומכת-ידיה על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים, הואיל ולדידה מדובר ביישום נכון של הדין ושל הלכת אפריקה ישראל.
ניתן לסווג "נכס ריק", ובכלל זאת את הנכסים מושא ערעור זה, כ"בתי תוכנה" מקום שזהו השימוש הפוטנציאלי הזול ביותר שלהם ובהעדר מניעה חוקית-תכנונית לעשות בנכסים את השימוש האמור.
סיווג נכס כ"בית תוכנה" לצרכי ארנונה אינו תלוי שימוש, וקביעה אחרת מנוגדת להלכה הנוהגת, שאינה נותנת משקל למבחן השימוש בפועל בעת סיווג "נכס ריק" לצרכי ארנונה.
טענת המערער לפיה נכס שבעבר אוכלס וסווג כ"בית תוכנה" יסווג בסיווג יקר יותר כאשר אינו מאוכלס – עומדת בניגוד לכלל שלפיו נכס ריק יסווג בסיווג המותר הזול ביותר, שכן הסיווג השיורי הוא מלכתחילה היקר מבין הסיווגים.

עמדת המדינה (משרד הפנים ומשרד האוצר):

בבחינת הסיווג הזול ביותר לצרכי ארנונה אין מקום, בעיקרון, לבחון סיווגי משנה תלויי שימוש בפועל. דהיינו: ישנם סיווגים בצו הארנונה שמטבע הדברים לא ניתן להחילם כשמדובר ב"נכס ריק", שכן תנאי לסיווגים אלה בצו הארנונה הוא שימוש שנעשה בפועל בנכס.
קביעתו של סיווג משנה בתעריף נמוך יותר נתון לשיקול דעתה של הרשות המקומית, כשבמקרים רבים סיווגים אלה נועדו לעודד שימוש מסוים בנכס.
אין מדובר בעמדה ממצה ביחס לכלל סיווגי המשנה שהותקנו במסגרת צווי הארנונה של הרשויות המקומיות השונות.

בית-המשפט קיבל את הערעור וקבע:

יש ליתן משקל מוגבר לשימוש בפועל שנעשה בנכס גם על פני השיקול שעניינו הקלה על הנישום, זאת בשונה מסיווגים ראשיים, וזאת אף אם פירוש הדבר הוא כי "נכס ריק" יחויב לפי סיווג שבצדו תעריף גבוה יותר מכפי שהיה מסווג כאשר נעשה בו שימוש.
מתן אפשרות להחיל סיווג מופחת זה על נכס ריק עשויה להחליש את התמריץ של המחזיק לפעול לקידומה של פעילות בנכס שתאפשר ניצול יעיל שלו. כך, יוכל מחזיק הנכס ליהנות בנקל מסיווג מופחת בהיותו ריק.
לא ניתן לסווג נכס ריק כ"בית תוכנה" לצרכי ארנונה. קביעה זו נובעת הן מלשונו של הסיווג "בית תוכנה", הן מהתכלית שלשמה הותקן – עידוד וקידום בפועל של פעילות לייצור תוכנה.
ההכרעה מושא פסק-דין זה תחומה לסיווג שבמוקד הערעור, הוא הסיווג "בית תוכנה". משכך, הקביעה בעניין סיווגי משנה אחרים שבהם נקבע תנאי של שימוש בפועל, תיעשה בהתאם לתשתית הרלוונטית ולמכלול השיקולים עליהם עמד המשנה לנשיאה כב' השופט ע' פוגלמן (לקביעה זו הצטרפו כב' השופט נ' סולברג ו-א' שטיין).

עדכוני פסיקה: אפריל 2023

צור קשר